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練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

日期: 2020-12-03
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前言


只要練好內功,從籌建籌開階段就做好各項管理特別是酒店資產管理,酒店的投資回報率就可以提高,酒店的資產價值就能夠最大化。

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時下,酒店資產管理日漸流行。這一管理理念開始深入到酒店管理運營的方方面面,酒店的籌建籌開領域也不例外。酒店的籌建籌開是一個酒店基礎建設和開業運營的關鍵環節,對酒店的投資、建設、以及后期運營是否成功均產生決定性的影響,并最終影響到酒店投資收益的狀況。換言之,酒店的籌建籌開影響著酒店未來投資收益的最大化。這與酒店資產管理的終極目標不謀而合。正如知名酒店管理咨詢公司——浩華顧問的研究指出,“所謂酒店資產管理,是指通過建立酒店管理在運營、財務、市場等方面的行業標準,有效地監控酒店經營表現。其主要目標是通過提出關于設施規劃、市場定位、經營管理等方面的具體建議,以達到投資回報率最大化的目的?!?/span>


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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01

酒店資產管理的概念

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酒店資產管理,可界定為涵蓋酒店資產的規劃與設計、采購與建造、啟用、運行、維護、更新與處置六個環節,對酒店的有形資產和無形資產進行全生命周期的管理,其最終目的是提高酒店未來的資產利潤率,增加酒店營運現金流,實現酒店資產投資回報最大化,保障酒店業主資產價值的提升。


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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02

管理績效要求

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其次,我們要明確在酒店資產全生命周期管理模式下,酒店資產管理的六個環節的管理績效要求。

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酒店資產規劃與設計的管理績效要求包括:

——準確識別酒店投資機會;

——科學進行酒店項目的可行性研究;

——合理制定資本預算;

——有效確定投融資安排;

——努力實踐酒店可持續發展的設計理念。

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酒店資產采購與建造的管理績效要求包括:

——有效實施資產采購流程標準化

——科學進行工程承建商的招投標合規管理

——精心組織土建施工現場的資產管控


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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酒店資產啟用的管理績效要求包括:

——科學實施有形資產登記、造冊并制定相應管理制度

——有效關注酒店無形資產的初期管理

——合理組建酒店內部資產管理團隊

——不斷完善酒店資產管理的信息化建設

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酒店資產運行的管理績效要求包括:

——持續關注酒店設施設備的運行狀態并設立運行KPI

——持續重視酒店無形資產(尤其是品牌)的運行情況并跟蹤記錄

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酒店資產維護的管理績效要求包括:

——有效建立酒店各類有形資產的維護流程并進行全員培訓

——高度關注酒店無形資產(品牌及聲譽等)的管理,做好網評維護和品牌形象維護


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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酒店資產更新與處置的管理績效要求包括:

——合理進行酒店資產的翻新改造

——合規處理酒店資產的折舊與報廢

——持續優化酒店資產的配置與結構

——科學實施酒店資產的并購與重組及資產證券化

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03

酒店資產管理關鍵任務

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第三,我們要在酒店資產管理六個環節的管理績效要求框架下,確立與酒店籌建籌開對應的酒店資產管理關鍵任務。

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酒店的籌建籌開是彼此獨立又有一定聯系的兩個階段。在籌建階段,其主要工作內容是酒店項目的可行性研究和規劃設計??尚行匝芯恳罁數亟洕?、社會、旅游和酒店業發展現狀,新建酒店地理位置以及周邊環境狀況,分析新建酒店在本區域市場中的優勢和劣勢;結合當地經濟及旅游發展規劃,判斷該區域酒店業發展趨勢,對新建酒店進行清晰的市場定位;根據市場定位預測主要受眾人群、客源結構、市場競爭力及未來經營狀況,進行投資回報分析。規劃設計要根據酒店市場定位和客源結構,以滿足市場需求和后期的經營管理為前提,詳細規劃酒店的平面布局、機電和裝修設計。


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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在籌開階段,其主要工作內容就更加復雜瑣碎,包括組建籌開項目組并設立籌開辦公室、了解酒店施工進度、制訂籌開工作進度計劃、經營計劃和預算、編制各部門運轉手冊、采購和印刷、開業廣告和推廣計劃、證照辦理 、員工招聘、員工培訓、開業慶典計劃、場地驗收、模擬營運、開業前檢查。

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04

明確籌建管理關鍵任務

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與酒店籌建階段相對應的關鍵任務

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1、選擇知名的酒店顧問公司做酒店項目的可行性研究,對未來十年、十五年甚至二十年的酒店業發展趨勢作出比較準確的預測,保證酒店業主資產價值的最大化。

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這一點非常重要?!胺彩骂A則立,不預則廢”,科學的可行性研究是成功的一半。酒店項目是動輒上億的一種長期資本性投資,是需要慎重決策的。如今酒店投資回報率低、現金流不理想的情況不在少數,這迫使酒店業主更多關注資產的保值增值。


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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2、組織高水平的酒店項目籌建團隊,保證項目能夠符合品牌運營要求和市場發展需求,確保后期運營質量。

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一個酒店的成功籌建需要一個復合型團隊,既要有酒店建設的專業人員,又要有經營管理者的參與。多數投資者在此階段往往只重視設計師、承建商的能力,而忽略了經營管理者的參與。一個酒店項目的成功是離不開經營管理者的,好的經營管理者可以在項目設計階段把酒店布局、功能分區以及經營管理模式等考慮清晰,避免工程的反復、延誤,甚至出現一些日后難以彌補的遺憾。


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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在籌建團隊中應包括以下幾個方面的專業人士:

◆酒店布局和工程方面的專業人士,尤其是在機電設計、設備選型等方面具有豐富經驗

◆酒店投資方面的專業人士

◆財務經營分析方面的專業人士

◆餐飲配套設施和客房經營方面的專業人士

◆酒店整體市場營銷方面的專業人士

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3、將酒店可持續發展的理念貫穿到酒店的規劃設計中,保證資產安全與合規,適應消防、環保的要求,降低未來酒店在能源減排等方面的成本。

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具體來講,酒店籌建階段要充分考慮開發地塊評估、設計策略、節能、廢物管理、水資源保護、原材料采購等問題。此外,建造成本測量行的參與也可以從中尋找到減少初始投資和機電設備運行成本的機會?!?/span>


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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與酒店籌開階段相對應的關鍵任務

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1、建立一套完善的固定資產登記、造冊、管理的制度體系,保證開業前各類有形資產的有序管理。

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著名酒店管理專家袁學婭女士曾撰文指出幾個涉及資產管理的問題,其中之一就是,前期開發購買的大量有形資產,購買后沒有專人負責登記、造冊、管理,導致賬目不清,并和管理公司缺乏專業交接。這類問題的存在嚴重影響酒店資產的管理。


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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2、把酒店品牌這項無形資產的管理放到重要位置,在開業營銷策劃、公關活動組織、開業慶典籌備上就著力打造酒店品牌資產。

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大衛·艾克在《管理品牌資產》一書中提出了“五星”模型。他指出,品牌資產是由“品牌知名度、品牌認知度、品牌聯想度、品牌忠誠度和其它品牌專有資產”五部分所組成。在酒店籌開階段的酒店品牌資產打造過程中,主要是品牌知名度和認知度需要提升。這就要求我們認真思考籌開期的營銷傳播和品牌形象呈現,讓酒店消費者從一開始就知曉該品牌。


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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3、選定一位稱職的業主代表。

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今后,酒店的業主代表將更多地扮演酒店資產經理人的角色。通常來說,一個高素質的酒店資產經理人應該需要具備多種知識和技能,比如:不動產與評估、經濟學、金融管理、投資的分析,也會涉及到基本工程、建筑結構、項目管理,甚至包括在酒店運營過程中的市場營銷、管理合同的執行,以及酒店相關的法律和法規。未來的酒店業主代表也應如此,必須成為酒店資產管理的通才。


練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報


4、以先進的IT技術,建設基于大數據、云計算的酒店資產管理信息系統,以確保后期的資產運行。

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就目前酒店行業的整體情況來看,資產管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環節,資產流失、保養不及時、毀損嚴重、管理不到位、責任不明確是酒店資產管理中存在的嚴重問題。

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這個問題的主要原因在于缺乏一套針對行業特點定制的資產管理信息系統,以此來充分有效利用和管理好酒店實物資產。為此,我們必須在酒店籌開階段就重視這項信息化建設。

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仲量聯行在去年的一份報告中指出,“中國酒店業正面臨真正的挑戰,并處在轉型的交叉口。轉型后的中國酒店市場將在中長期內具備夯實的基礎,強勁、可持續的國內商務、休閑散客需求將取代公務需求而成為消費主體?!?這段話表明,經濟新常態的挑戰依然存在,但酒店行業的發展潛力仍舊看好。

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練好酒店籌建的“內功”,做好資產管理提高投資回報

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為此,酒店業主們必須意識到,只要我們練好內功,從酒店的籌建籌開階段就做好各項管理,特別是酒店資產管理,酒店的投資回報率就可以提高,酒店的資產價值就能夠最大化。


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